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El retorno de la inversión (ROI) es el beneficio neto que se obtiene sobre una inversión. Esta métrica muestra qué tan bien se está utilizando el dinero, es importante saber qué es el ROI y cómo calcularlo dentro de tus inversiones.

¿Qué es el ROI?

El retorno de la inversión (ROI) es un término financiero que indica el porcentaje de dinero que se recupera después de deducir la inversión y todos sus costos asociados. Este concepto puede parecer confuso, pero la fórmula lo explica todo muy simple:

  • Ganancia = Ingresos – Costos
  • ROI = Ganancia / Inversión

El desafío en el cálculo del ROI es contar con información de todas las variables que están asociadas a la inversión inmobiliaria, por ejemplo: costos de reparación y mantenimiento, costos registrales y notariales, deuda, vacancia, administración del inmueble, etc.

Estas variables, sin duda, afectan los resultados del ROI y, luego de analizarlas, una inversión que en principio era muy atractiva puede convertirse en una mala decisión.

Toda inversión inmobiliaria debe tener un cálculo financiero sólido detrás, que le permita a los inversionistas tomar decisiones acertadas.

En caso estés buscando empezar una inversión inmobiliaria, te invitamos que ingreses a:  www.propinvest.com.pe donde todas las opciones de inversión cuentan con información y un análisis financiero sólido.

El impacto del apalancamiento en el ROI

Como vimos en el artículo «La magia del apalancamiento en bienes raíces«, la deuda utilizada de manera prudente puede multiplicar la rentabilidad de tus inversiones, permitiéndote escalar mucho más rápido.

Retorno de la Inversión sin utilizar deuda

Por ejemplo, supongamos que se compra una propiedad por S/. 90,000 y se invierten adicionalmente S/. 10,000 en los costos de instalación, legales, operativos, etc.

Asimismo, esta propiedad fue comprada en Preventa con un descuento respecto el valor de mercado de 15%.  Para conocer cómo funcionan las etapas de un proyecto inmobiliario puedes ver el artículo: Cómo funcionan las etapas de un proyecto inmobiliario.

Esto hace que la utilidad del inversionista sea S/.15,000 que equivale a S/.115 000 – [90,000 + 10 000] = 15,000).

El ROI, en este caso, es S/ 15,000 ÷ S/ 100,000 = 0.15, o 15%.

Retorno de la Inversión utilizando deuda

Utilizando los números del ejemplo anterior, suponga que se compró la misma propiedad por el mismo precio, pero esta vez, la compra se financió con un préstamo de S/.90,000 y un pago inicial de S/. 9,000.

Por lo tanto, el gasto del inversionista es de S/. 9,000 más S/. 10,000 de costos. Un total de S/. 19,000.

Si el inversionista vende la propiedad a los S/.115,000, le paga al banco la deuda de S/.90,000 y recupera los S/.10,000 de costos, le queda la misma utilidad calculada en el ejemplo anterior: S/.15,000.

El ROI en este caso es de S/. 15,000 ÷ S/. 19,000 = 0,78 o 78%. Esto es casi 5 veces el ROI del primer ejemplo. La diferencia, por supuesto, se puede atribuir al préstamo: el apalancamiento como medio para aumentar el ROI.

Este es un ejemplo extremo, dado que usualmente hay una amplia gama de otros costos asociados (legales, tributarios, operativos, etc) a la inversión.

El retorno de la inversión no equivale a beneficios

Por supuesto, antes de que el ROI se pueda traducir en ganancias reales en efectivo, la propiedad debe venderse. Este proceso es conocido como la salida de la inversión.

En este proceso de salida la propiedad no necesariamente se venderá al valor de mercado, dado que cada operación depende de las habilidades de negociación del comprador y vendedor. Asimismo, en caso se utilice un banco, se condicionan al valor de tasación del inmueble, el cual define el monto máximo de financiamiento.

Todas estas variables afectan la rentabilidad final de la inversión.

En caso quieras invertir de manera sólida con expertos en inversiones inmobiliarias te invitamos a conocer nuestras opciones de inversión en www.propinvest.com.pe.

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