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En el mundo de los bienes raíces, el apalancamiento es visto como una de las herramientas que mayor beneficio ofrece a los inversores.

Esta es una estrategia poderosa que, utilizada de manera prudente, le permite a un inversionista incrementar el tamaño de sus negocios o ampliar la cartera de bienes en alquiler con poco dinero.

Si quieres saber más sobre este tema no dejes de leer este breve apartado.

¿Qué es el apalancamiento en bienes raíces?

En líneas generales, el apalancamiento es un mecanismo que se utiliza para incrementar nuestra capacidad de compra a la hora de realizar una inversión.

Pero ¿Por qué se le conoce como apalancamiento? Veamos, el término proviene de la palabra “apalancar”, el cual es utilizado para referirse a la acción de levantar algo usando una palanca.

En el caso del apalancamiento inmobiliario, utilizamos la deuda como una palanca para invertir más dinero.

En este sentido, podemos decir que el apalancamiento es la manera de comprar propiedades con el dinero de otras personas, usualmente son: bancos, entidades financieras, socios, familiares o amigos a quienes acudimos para solicitar un préstamo.

¿Cómo funciona el apalancamiento?

Para ayudarte a entender cómo funciona el apalancamiento ilustraremos un ejemplo. Supongamos que Gustavo, un inversor principiante obtiene $ 100.000 por concepto de un préstamo.

Luego de examinar el mercado, Gustavo sabe que tiene hasta tres opciones para invertir este dinero:

  1. Pagar $ 100.000 por un departamento, lo que representa un 0% de apalancamiento.
  2. Comprar 2 departamentos valorizados por el mismo monto, pero con un pago inicial de $ 50.000 cada uno, resultando en un apalancamiento del 50%.
  3. Adquirir 5 departamentos del mismo valor, pero cada uno de ellos solo requiere una cuota inicial de $ 20.000, es decir, un apalancamiento del 20%.

Ahora imaginemos que el valor de la propiedad aumenta un 3% cada año (inflación), de esta manera la inversión de Gustavo resulta en lo siguiente:

  1. El valor de su patrimonio (equity) crece en $ 3.000, ya que todo su dinero ($ 100.000) multiplicado por 0,03 (3%) da como resultado dicho monto. Apalancamiento de 0%.
  2. El valor de su patrimonio crece en $ 6.000 por comprar 2 departamentos con un apalancamiento del 50%.
  3. El valor de su patrimonio crece en $ 15.000 al comprar 5 departamentos con un apalancamiento del 20%.

Como se muestra en el ejemplo, la rentabilidad de Gustavo es 5 veces mayor en la opción 3 que en la opción 1.

Gracias al apalancamiento cualquier inversor puede invertir más de lo que realmente tiene en su cuenta bancaria. Es así como una compra apalancada ofrece una mayor rentabilidad con respecto al capital invertido versus una compra sin apalancar.

¿Cuál es el riesgo de utilizar el apalancamiento en una inversión?

Todas las inversiones tienen un riesgo implícito y las inversiones inmobiliarias no son la excepción. Por eso, es importante conocer los principales peligros a la hora de utilizar el apalancamiento.

  • Menor flujo de efectivo: utilizar la deuda para adquirir una propiedad reduce la entrada de dinero al final de cada mes (ingresos por alquiler), porque hay que pagar los intereses y el capital de la persona que nos prestó el dinero. Esto se debe al pago de la hipoteca, la cual disminuye el nivel de ingresos por alquiler.
  • Underwater: este concepto se genera cuando la propiedad vale menos que la hipoteca. Y aunque este no ha sido un factor determinante para los inversores, existe la posibilidad de que suceda una contracción económica fuerte y prolongada.
  • Vacancia prolongada: casos en los que el inmueble esté sin inquilinos por un periodo prolongado, requerirá que el inversor asuma el 100% de los gastos financieros (deuda), para lo cual siempre debe contar con reservas ante contingencias.

Todos estos riesgos pueden controlarse con la correcta planificación y asesoría de inversiones. En PropInvest puedes encontrar inmuebles que mitigan estos riesgos y maximizan la rentabilidad de tu capital, conócelos en: www.propinvest.com.pe.

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